【地產代理考試 2026 攻略】EAQE & SQE 資格試｜EAA 報考流程＋合格率＋8 章節溫習策略
EAQE（大牌）同 SQE（細牌）係地產代理監管局（EAA）主辦嘅兩級資格試。呢篇拆解 8 個章節範圍、EAA 公佈合格率走勢、第 3 章土地法律點解咁多人撻 Q，連同報考費用及 6 週溫習時間表。
EAQE / SQE 係地產代理監管局（EAA）主辦嘅兩級資格考試，EAQE（大牌）為入行獨立營業或開設代理公司必考、SQE（細牌）為受僱營業員嘅入行試。近年 EAQE 合格率長期維持約 20-35%，SQE 約 40-55%，Land Lease、土地註冊同大廈公契（第 3 章）係公認失分最嚴重嘅章節。呢篇會拆解兩卷嘅範圍、題型比重、考試流程同溫習策略。
一、什麼是 EAQE 和 SQE？
根據香港《地產代理條例》（第515章），任何人如要從事地產代理工作，必須持有由地產代理監管局發出的有效牌照。而取得牌照的先決條件，就是通過相應的資格考試：
- E牌 EAQE（Estate Agents Qualifying Examination）— 地產代理資格考試，俗稱「大牌」。通過後可申請成為持牌地產代理，可獨立營業或開設地產代理公司。
- S牌 SQE（Salespersons Qualifying Examination）— 營業員資格考試，俗稱「細牌」。通過後可申請成為持牌營業員，但必須受僱於持牌地產代理。
簡單嚟講，E 牌權限大，可以獨立開鋪、簽約、做管理；S 牌就一定要受僱於 E 牌代理商。一般轉行入行嘅 candidate 通常會先考 SQE 入行累積經驗，做穩兩三年再挑戰 EAQE——一嚟心理壓力細啲，二嚟實務經驗對第 7 章（代理實務）特別有幫助。
二、EAQE vs SQE：考試比較一覽
| 項目 | EAQE（大牌） | SQE（細牌） |
|---|---|---|
| 牌照類型 | 地產代理（E牌） | 營業員（S牌） |
| 題目數量 | 50 題 MC | 50 題 MC |
| 考試時間 | 3 小時 | 2.5 小時 |
| 考試語言 | 中文或英文 | 中文或英文 |
| 考試費用 | 約 HK$900（最新以 EAA 公佈為準） | 約 HK$650（最新以 EAA 公佈為準） |
| 合格分數 | 兩部分各達 60% | 兩部分各達 60% |
| 考核章節 | 全部 8 個章節 | 6 個章節（免考第6、8章） |
| 歷年合格率 | 約 20%–35% | 約 40%–55% |
注意：EAQE 和 SQE 的合格要求均為兩部分分別達到 60%，即 Part I 和 Part II 都必須及格，不能靠單一部分「拉 curve」。
三、考試內容與八大章節拆解
EAQE 涵蓋全部 8 個章節，SQE 則免考第 6 章及第 8 章。以下為各章節的詳細內容及考核重點：
第 1 章：地產代理的規管架構
涵蓋 EAA 嘅職能及組織架構、《地產代理條例》的主要條文、牌照制度（發牌、續牌、紀律處分）、營業員與地產代理的分別、操守守則。不少考生低估呢章以為死背就得，但 EAA 常考「紀律處分邊幾種制裁」呢類細節題，「暫時吊銷牌照」同「撤銷註冊」屬常見混淆陷阱。佔分比重高。
第 2 章：規管地產代理實務的法例
包括《地產代理（發牌）規例》、《地產代理（豁免）令》、操守守則的具體規定、廣告及營銷的限制等。需要熟記各項法規條文的適用情境。
第 3 章：與地產代理工作有關的土地法律
涉及香港土地制度（政府批租制度）、土地註冊制度、契約及業權問題、查冊、大廈公契及業主立案法團。呢章公認係 EAQE / SQE 失分最嚴重嘅章節，「Land Registration Ordinance 登記次序」、大廈公契條款、查冊程序係常見失分位。建議留 1.5 個禮拜專攻呢章。
第 4 章：與物業有關的批約條件及政府租契
包括不同類型的政府批地（居屋、丁屋、公屋等）的轉售限制及補地價要求、私人住宅物業的批約條件。此章概念性強，需分清各類物業的限制。
第 5 章：物業估值及物業管理
涵蓋物業估價的基本方法（比較法、收入法、成本法）、影響物業價值的因素、差餉及地租的計算原則、物業管理的基本概念。
第 6 章：與樓宇建造及維修有關的知識 僅 EAQE
包括建築物料的基本知識、樓宇結構類型、常見的樓宇問題（僭建、滲水）、維修責任及相關法例（《建築物條例》）。SQE 考生免考此章。
第 7 章：地產代理實務
涉及代理協議（獨家代理及非獨家代理）、盡職調查程序、臨時買賣合約及正式買賣合約、代理傭金、一手住宅銷售的規定、反洗黑錢合規。呢章涉及大量日常實務流程，有睇樓簽約實戰經驗嘅 candidate 較易上手；純自修考生要特別留意區分「獨家代理」同「non-exclusive agency」嘅責任。
第 8 章：物業按揭貸款 僅 EAQE
涵蓋按揭的基本概念、按揭利率類型（P 按、H 按）、按揭成數及壓力測試、按揭保險計劃、轉按及加按的程序。此章對實際工作有極高的實用價值。SQE 考生免考此章。
題庫數據：邊個章節嘅 trap 題最多？
以下分析基於 10minquiz EAQE / SQE 地產代理資格考試 題庫 997 道 MC 題、累積約 145 萬次選項選擇記錄嘅 aggregate data。「trap 題」定義：該題 top wrong option 被多於 40% 用戶揀中（4 選項 MC 下，每個錯 option 隨機預期只得 25%，持續被揀 40%+ 反映 distractor 成功誘導）。
| # | 章節 | 題庫題數 | Trap 題數 | Trap 率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 個案題 | 310 | 1 | 0.3% |
| 2 | 其他規管地產代理實務的法律及物業轉易程序 | 201 | 0 | 0.0% |
| 3 | 土地註冊制度、土地查冊及物業資料系統 | 116 | 13 | 11.5% |
| 4 | 《地產代理條例》及附屬法例 | 99 | 0 | 0.0% |
| 5 | 租契及租約事宜 | 90 | 14 | 17.1% |
| 6 | 有效管理地產代理業務和營業員 | 65 | 0 | 0.0% |
| 7 | 物業估價的原則和實務 | 48 | 2 | 4.4% |
| 8 | 樓宇知識、物業分類及物業管理 | 37 | 0 | 0.0% |
| 9 | 香港的地產代理行業 | 31 | 1 | 3.2% |
- 租契及租約事宜 trap 率最高（17.1%）：tenancy vs lease、固定期 vs 按月續、break clause、rent deposit 等細節最易混淆。呢章同 property transaction 法律交界緊密，需要深入理解。
- 土地註冊制度 trap 率 11.5% 次高：Torrens 制度 vs deeds registration、priority notice、land search 程序係香港地產實務獨有 concept，題庫 distractor 設計成功誘導超過四分一人。
- 多個章節 trap 率 0%：《地產代理條例》、營業員管理、樓宇知識等章節屬直接記憶型，只要熟讀 EAA 教材就唔易錯。
數據方法論（透明度聲明）
Trap 題定義：排除總選擇次數少於 100 嘅題目後，最多人揀嘅錯誤選項佔該題總選擇量超過 40%。純隨機下每個錯 option 預期約 25%，被持續揀 40%+ 屬於 statistically 顯著。
數據來源：10minquiz EAQE / SQE 地產代理資格考試 題庫 2025 累積選項 selection 記錄。呢啲數字並非官方考試正確率，而係第三方題庫用戶行為分析，僅供溫習策略參考。
四、合格率及評分機制
EAQE 和 SQE 的考試均分為兩個部分：
- Part I — 涵蓋法規及理論章節（第1-5章），主要考核對法例條文及概念的理解。
- Part II — 涵蓋實務章節，EAQE 包括第6-8章，SQE 只考第7章。主要考核實務操作及應用能力。
合格要求：兩部分各自獨立計算，每部分必須達到 60% 或以上。即使其中一部分考到滿分，另一部分不達標仍屬不合格。
EAQE 合格率長期偏低，歷年平均僅約 20%–35%。考試本身難度屬中等，但 EAA 近年趨向出情景題——例如「業主委託放盤，後來發現個單位係凶宅，代理應點處理」——一題可以涉及操守守則、盡職調查同披露責任三個章節嘅交叉考核，純靠刷 MC 容易失分。SQE 合格率約 40%–55%，相對較高原因是免考第 6、8 章。
五、報考流程及費用
前往 EAA 官網
瀏覽地產代理監管局官方網站（www.eaa.org.hk），查閱最新考試日期及時間表。考試全年設有多場，通常每月至少一次。
網上報名
填寫考試申請表，選擇考試語言（中文或英文），繳付考試費用。EAQE 費用為 HK$900，SQE 為 HK$650。
應考資格
年滿 18 歲即可報考，無學歷要求。考試以電腦進行，在指定考試中心應考。
成績公佈
考試結束後即時公佈成績。合格後可向 EAA 申請相應牌照，需同時滿足無犯罪紀錄等條件。
六、溫習策略
以下係 4-6 週溫習框架，適合在職 candidate 每日 1.5-2 小時投入：
1. 第一週先讀官方 Study Guide 建立框架
EAA 有官方參考資料，第一 round 唔建議夾雜做 MC。未讀完原文就做題，容易出現 60% 以上錯誤率，打擊信心。先完整讀一遍建立整體框架，睇唔明嘅地方用顏色 highlight，之後再 follow up。
2. 第 1、7 章先攻，第 3 章留多啲時間
第 1 章（規管）同 7 章（實務）佔分最多，做熟可以 lock 返約 40% 基本分。第 3 章土地法律難度最高，建議每日起碼花 45 分鐘，大廈公契（Deed of Mutual Covenant）條款要讀到熟。
3. MC 做題要做夠量
做題是最有效嘅溫習方法。每做完一組題目，要仔細睇解析，理解錯嘅原因。可以用 10minquiz EAQE/SQE 題庫 App，善用搭車、午飯嘅碎片時間，一般 candidate 累積做約 1,500 條題目為佳。
4. 製作對比表
易混淆嘅概念整理成對比表（例如唔同類型物業嘅轉售限制、代理協議分別、各類紀律處分），考前一星期重點重溫。
5. 溫習時間：4–6 週，在職人士唔好再縮
全職工作人士建議預留 4 至 6 週，每日 1.5 至 2 小時。全職備考嘅 candidate 可能壓縮至 2-3 週。最後一週計時做 past paper，模擬真試場壓力。
七、考試日實戰技巧
- ● 時間分配：EAQE 50 題、3 小時，平均每題 3.6 分鐘，時間算闊。建議 2 小時內完成首 round，預留 45 分鐘 review 標記題目。
- ● 排除法：唔識嗰啲先排除兩個明顯錯嘅，四揀二博 50%，總好過盲猜。
- ● 睇清字眼：「不正確」、「除了」、「必須」呢類 trap word，漏睇一個字可能直接扣分。建議每題用手指劃住呢啲關鍵字再揀答案。
- ● 兩部分獨立計：Part I 即使攞 90% 都唔可以彌補 Part II 59%。任何一部分唔達 60% 均屬不合格，重考須重新繳付考試費（最新費用以 EAA 公佈為準）。
- ● 考前一晚：唔好通宵。瞓夠 6 個鐘維持思路清晰，比起臨急抱佛腳更重要。
八、持牌後的職業發展
通過資格考試只是起點，考取牌照後還有廣闊的職業空間：
住宅物業代理
最常見的入行方式，負責二手住宅買賣及租賃。佣金通常為成交價的 1%，高成交量地區收入可觀。
一手樓盤銷售
代理新盤銷售，跟隨發展商推盤節奏。佣金比率通常高於二手市場，但競爭同樣激烈。
商業及工業物業
專注商舖、寫字樓、工廈等物業的買賣租賃，交易金額較大，對專業知識要求更高。
開設代理公司
持有E牌後可自行開設地產代理公司，發展個人品牌及團隊，擁有更大的營運自主權。
隨堂小測 · 鞏固練習
睇完上面內容，做幾條題目自我檢測，按下選項即時睇詳細解析。
持牌地產營業員向一家物業投資集團的員工提出建議並述明願意以5 萬元的代價私下換取其公司有關收購物業的機密資料，該公司應承了這項交易。但是， 該投資集團是禁止員工私下收受利益的。上述情況的營業員最有可能違反了下列哪項條例或守則？ (i) 《常規規例》 (ii) 《操守守則》 (iii) 《防止賄賂條例》 (iv) 《個人資料（私隱）條例》
根據香港《地產代理條例》及相關執業守則，下列哪項陳述是正確的？
以下哪個是構成合約的必要元素？ (i) 要約 (ii) 約因（代價） (iii) 承約（接受） (iv) 存在建立法律關係的意圖 (v) 處理該合約糾紛的備忘
以下哪個有可能構成「失實陳述」？ (i) 地產代理向買方客戶表示，大廈有多位高官名人居住，有助物業的升值 (ii) 地產代理明知該單位的實用面積是500 平方呎，卻向買方客戶表示實用面積有近600平方呎 (iii) 地產代理向買方客戶表示，大廈的外牆非常新淨，短期內無需作維修工程
差餉物業估價署的「物業資訊網」，提供住宅物業的哪項資料？ (i) 許可用途 (ii) 入伙日期 (iii) 建築面積 (iv) 實用面積
想做多啲題目練習？App 入面有齊所有題庫，仲可以追蹤進度、標記錯題重溫。
九、常見問題 FAQ
Q：EAQE 和 SQE 可以同時報考嗎？
唔得，一次只可以揀一個。常見做法係：如果想短期內入行，先考 SQE 盡快落場做 S 牌，累積客戶同經驗後再考 EAQE 升 E 牌——分開考心理壓力細啲，實務經驗亦有助溫習第 7 章。
Q：考試合格後牌照多久內有效？
成績有效期 12 個月，即係要喺一年內向 EAA 申請牌照，逾期須重考。牌照一般 24 個月有效，到期要續，續牌時 EAA 會查核紀律記錄。
Q：需要報讀培訓課程才能考試嗎？
EAA 無規定一定要上堂，自修可行。完全零背景（例如從 IT 轉行）嘅 candidate 可以考慮報 HKU SPACE 或 VTC 嘅短期班，約 HK$3,500，可以幫助快啲上手。
Q：考試不合格可以重考嗎？
可以，冇次數限制，再交考試費即可。不合格後不建議即刻報考下個月考試——通常會再 fail。建議休一個月，對照成績單識別弱項章節，針對性再溫 6 個禮拜。
Q：E牌持有人與S牌持有人的主要分別是什麼？
E 牌可以獨立執業、開公司、簽代理協議；S 牌必須受僱於一間持 E 牌嘅代理商。實際上 S 牌佣金 split 比 E 牌低，所以不少資深營業員會進一步考 EAQE 升 E 牌。
Q：考 EAQE 同其他金融／投資牌照有關係嗎？
做一手新盤時客人有時會問關於印花稅、按揭保險甚至投資物業對沖嘅問題，可以考慮順手睇吓 HKSI Paper 1 投資相關證券考試。由 MPF 中介轉行過嚟嘅 candidate 亦可以比較吓 MPFE 強積金考試 同 EAQE 嘅難度。
關於本文：由 10minquiz 團隊整理，資料以地產代理監管局（EAA）最新公佈為準。最後更新：2026 年 4 月。如發現資料有誤歡迎電郵 info@pickmyquiz.com 更正。
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試做以下題目，測試你的實力！
物業賣方可以以下哪個身份出售持有的物業？ (i) 「聯權共有人」 (ii)「分權共有人」 (iii) 「受託人」 (iv) 「遺產管理人」 (v) 「遺產執行人」
根據《建築物條例》， 哪個項目將被視為「建築物」？ (i) 住宅樓宇 (ii) 店舖 (iii) 經改裝用作儲物的洞穴 (iv) 樓梯
《香港物業報告》所提供的資料，將會涉及到以下哪類物業？ (i) 私人工貿大廈 (ii) 私人住宅 (iii) 私人寫字樓
就地產代理的民事法律責任而言，請評估以下陳述： (i) 即使僱員的行為未經僱主授權，但若該行為與其職務有密切關聯，仍可被視為「在受僱工作期間」作出。 (ii) 若僱員在執業過程中作出侵權行為（例如失實陳述）而引致客戶損失，僱主可能須為此承擔「轉承責任」。 (iii) 判斷雙方是否為僱傭關係，唯一標準是地產代理公司有否向其從業員支付「底薪」。 下列哪項組合是正確的？
根據香港《地產代理常規（牌照）規例》，地產代理之辦事處需展示以下哪項文件？
根據《物業轉易及財產條例》， 以下哪項為有效土地權益的合約？ (i) 便條形式詳列買賣協議內容， 並由雙方簽署 (ii) 土地權益人士簽署文書以處置該權益 (iii) 口頭方式協議之租約， 並於簽署一周後方可入住
營業員楊小天將一份公司的客戶的名單交給一間設計公司以換取3萬元的金錢報酬， 但是未獲得僱主的同意， 楊小天觸犯了以下哪項法例？ (i) 防止賄賂條例 (ii) 個人資料（私隱）條例 (iii) 不合情理合約條例
地產代理陪同客戶參觀某大廈單位，客戶查詢該大廈哪些部分屬於公用地方。地產代理應查閱下列哪一份文件以獲得最準確的資料？ (i) 大廈的滿意紙 (Certificate of Compliance) (ii) 大廈公契 (Deed of Mutual Covenant) (iii) 大廈所屬的地契 (Government Lease)
地產營業員在下列哪項情況下，應建議在臨時買賣合約上使用訂金保管（stakeholding）條款，以確保交易能順利完成？ (i) 賣方是以確認人身份出售物業 (ii) 該物業正受制於一項法庭的押記令 (iii) 在土地登記冊上顯示，業主用以購入該物業的按揭是以「無上限貸款」(All Monies) 的形式訂立
地產代理在與客戶訂立地產代理協議前，應向客戶解釋協議的條款，並給予客戶足夠時間細閱和考慮。這是為了遵守《操守守則》中的哪項基本原則？
營業員家俊代表買方。在簽署臨時買賣合約前，他應為買方履行哪些《常規規例》訂明的責任？ (i) 為買方取得關於物業的資料 (ii) 安排買方視察物業 (iii) 進行商議並提交要約 (iv) 為買方取得最優惠的按揭
## 案例分析：按揭人管有物業的出售（銀主盤）\n\n---\n\n### 背景概述\n\n1. **物業與業主：** 新界沙田第一城第10座15樓D室（**「該物業」**）的原業主為周先生。\n * 他因拖欠按揭供款，物業被**「宏利銀行」**以**「管有物業的按揭人」身份收回並出售**，俗稱「銀主盤」。\n2. **代理與買家：** 「置富地產」的持牌營業員陳小姐代表有興趣的投資者黃先生洽購該物業。\n * 銀行代表律師提供的銷售條款中，包含關鍵條款：「本物業將以**『現狀』**及不提供**『交吉管有權』（Vacant Possession）保證**的基礎上出售。」\n3. **物業現況與查冊：** 陳小姐進行土地查冊，顯示物業的**註冊業主仍為周先生**，並註有一項「宏利銀行」為受益人的按揭。\n * 此外，陳小姐得知該物業現由一名**租客吳小姐租用**，租約為期兩年，是在周先生簽訂按揭契之後才訂立的，並且未曾獲得「宏利銀行」的書面同意。\n\n---\n\n### 交易過程中的關鍵點\n\n4. **代理推介與誤導：** 陳小姐向黃先生推介此「銀主盤」時說：「銀主盤價錢便宜，很划算。租客的問題不大，買下來之後申請法庭命令，很快就可以收回單位自用或再出租。」\n5. **原業主介入：** 黃先生決定出價並獲銀行接納。在準備簽署臨時買賣合約時，**原業主周先生突然聯絡黃先生**。\n * 周先生聲稱銀行以不合理的低價出售其物業，他正準備控告銀行，並警告黃先生若購入此物業，將會一同被捲入法律訴訟。\n\n**問題**: 原業主周先生的警告，對此交易有何影響？
## 案例分析：住宅租賃\n\n---\n\n### 背景概述\n\n1. **業主與物業：** 「昌盛控股有限公司」（**「昌盛控股」**）擁有一項位於西半山干德道8號的豪華住宅單位（**「該單位」**）。\n * 該公司由王氏家族持有，但日常租賃事宜由一名受薪經理周先生負責接洽。\n2. **代理角色：** 「環球地產」的持牌營業員李莎莉（Sally）同時接受了「昌盛控股」及一位外籍租客史密斯先生（Mr. Smith）的委託，在此租賃中擔任**雙邊代理**。\n * Sally已向雙方口頭解釋其角色。\n3. **租約簽訂：** 史密斯先生對香港的租賃法律全不熟悉，希望簽訂一份為期三年的固定租約，因為他的僱傭合約也是三年。\n * Sally從網上下載了一份租約範本，並為雙方填寫，當中列明租期為三年，月租8萬港元，並有一條款：「單位內嚴禁飼養任何寵物。」\n * 租約由周先生代表「昌盛控股」簽署，但Sally並未要求周先生出示任何授權證明，亦未為該單位進行土地查冊。\n\n---\n\n### 租期內發生的事件\n\n4. **漏水問題：** 史密斯先生遷入單位兩個月後，主人房的浴室天花出現嚴重漏水問題，影響其生活。\n * 他多次向Sally及周先生反映，但「昌盛控股」一直拖延維修。\n5. **飼養寵物：** 與此同時，史密斯先生因感到孤單，開始在單位內飼養一隻小型貴婦狗。\n6. **業權轉移與爭議：** 在租約期第一年完結時，「昌盛控股」將整個公司連同該單位轉售予新的投資者**「新世紀集團」**。\n * 「新世紀集團」的新任代表聯絡史密斯先生，表示由於他違反了「不准飼養寵物」的條款，要求他一個月內遷出，否則會採取法律行動。\n * 史密斯先生則以業主未有履行維修責任作為反駁。\n\n **問題**: 在此個案中，哪一方最需要被提醒尋求獨立的法律意見？
## 案例分析：產業受託監管人出售物業\n\n---\n\n### 背景概述\n\n1. **業主情況：** 李婆婆（80歲）是新界西貢一幢低密度住宅地下連花園單位（**「該物業」**）的唯一註冊業主。\n * 她已被高等法院裁定為**精神上無行為能力的人**（Mentally Incapacitated Person），原因是患有認知障礙症。\n2. **監管人委任：** 法院委任其兒子張先生為李婆婆的**「產業受託監管人」**（Committee），負責管理她的所有財務及財產。\n * 為了支付李婆婆的長期護理費用，張先生決定出售該物業。\n3. **代理委託：** 張先生委託「豪華別墅代理」的營業員阿誠處理放售事宜，並向阿誠出示了委任他為產業受託監管人的法庭命令。\n\n---\n\n### 交易過程中的關鍵點\n\n4. **物業視察與通道問題：** 買家王醫生視察物業時，發現花園有一條小徑通往隔壁單位。\n * 阿誠的解釋：「這只是鄰居間的方便通道，沒有註冊的，你可以隨時用圍欄把它封起來。」\n5. **律師的質疑：** 王醫生準備簽訂臨時買賣合約，但其律師在審閱**土地登記冊**（見下方附錄）後，提出嚴重質疑。\n * **律師觀點：** 單憑一份委任產業受託監管人的命令，張先生並無權力出售物業。他**必須另外向法庭申請一個「特定命令」**，授權他以指定價格或不低於某指定價格出售此特定物業。\n6. **阿誠的回應：** 阿誠對律師的意見不以為然。\n * 阿誠的說法：「有法庭的委任令就是授權他處理所有財產，當中自然包括賣樓。你的律師太過小心了，再拖延下去，業主可能就不賣給你了。」\n7. **實際情況：** 事實上，張先生已在申請該「特定命令」。\n * **土地登記冊顯示：** 土地登記冊的「等待註冊的契約」一欄剛好顯示了相關文件已提交註冊處。\n\n---\n\n### 附錄：土地登記冊（摘要）\n\n* **物業地址:** 新界西貢清水灣道33號翠綠花園A座地下及花園\n* **業主:** 李美娟 (LEE MEI KUEN)\n\n#### 物業涉及的轇轕 (Encumbrances)\n\n1. **註冊摘要編號 SK-19850101:**\n * **文件性質：** 地役權授予契 (DEED OF GRANT OF EASEMENT)\n * **備註：** 授予B座地下的業主及其繼承人穿過本單位花園指定路徑以通往公共道路的權利。\n2. **註冊摘要編號 SK-20240315:**\n * **文件性質：** 根據《精神健康條例》第II部發出的高等法院命令 (ORDER UNDER PART II OF MENTAL HEALTH ORDINANCE)\n * **備註：** 宣布李美娟為精神上無行為能力的人，並委任張志明 (CHEUNG CHI MING) 為其產業受託監管人。\n\n#### 等待註冊的契約 (DEEDS PENDING REGISTRATION)\n\n* **摘要編號：** L/N 67909\n* **文件性質：** 法庭命令 (COURT ORDER)\n* **備註：** 批准產業受託監管人出售此物業。\n\n **問題**: 如果王醫生在購入物業後，發現地役權（通行權）嚴重影響其私隱，他可以向誰追討損失？
## 案例分析：產業受託監管人出售物業\n\n---\n\n### 背景概述\n\n1. **業主情況：** 李婆婆（80歲）是新界西貢一幢低密度住宅地下連花園單位（**「該物業」**）的唯一註冊業主。\n * 她已被高等法院裁定為**精神上無行為能力的人**（Mentally Incapacitated Person），原因是患有認知障礙症。\n2. **監管人委任：** 法院委任其兒子張先生為李婆婆的**「產業受託監管人」**（Committee），負責管理她的所有財務及財產。\n * 為了支付李婆婆的長期護理費用，張先生決定出售該物業。\n3. **代理委託：** 張先生委託「豪華別墅代理」的營業員阿誠處理放售事宜，並向阿誠出示了委任他為產業受託監管人的法庭命令。\n\n---\n\n### 交易過程中的關鍵點\n\n4. **物業視察與通道問題：** 買家王醫生視察物業時，發現花園有一條小徑通往隔壁單位。\n * 阿誠的解釋：「這只是鄰居間的方便通道，沒有註冊的，你可以隨時用圍欄把它封起來。」\n5. **律師的質疑：** 王醫生準備簽訂臨時買賣合約，但其律師在審閱**土地登記冊**（見下方附錄）後，提出嚴重質疑。\n * **律師觀點：** 單憑一份委任產業受託監管人的命令，張先生並無權力出售物業。他**必須另外向法庭申請一個「特定命令」**，授權他以指定價格或不低於某指定價格出售此特定物業。\n6. **阿誠的回應：** 阿誠對律師的意見不以為然。\n * 阿誠的說法：「有法庭的委任令就是授權他處理所有財產，當中自然包括賣樓。你的律師太過小心了，再拖延下去，業主可能就不賣給你了。」\n7. **實際情況：** 事實上，張先生已在申請該「特定命令」。\n * **土地登記冊顯示：** 土地登記冊的「等待註冊的契約」一欄剛好顯示了相關文件已提交註冊處。\n\n---\n\n### 附錄：土地登記冊（摘要）\n\n* **物業地址:** 新界西貢清水灣道33號翠綠花園A座地下及花園\n* **業主:** 李美娟 (LEE MEI KUEN)\n\n#### 物業涉及的轇轕 (Encumbrances)\n\n1. **註冊摘要編號 SK-19850101:**\n * **文件性質：** 地役權授予契 (DEED OF GRANT OF EASEMENT)\n * **備註：** 授予B座地下的業主及其繼承人穿過本單位花園指定路徑以通往公共道路的權利。\n2. **註冊摘要編號 SK-20240315:**\n * **文件性質：** 根據《精神健康條例》第II部發出的高等法院命令 (ORDER UNDER PART II OF MENTAL HEALTH ORDINANCE)\n * **備註：** 宣布李美娟為精神上無行為能力的人，並委任張志明 (CHEUNG CHI MING) 為其產業受託監管人。\n\n#### 等待註冊的契約 (DEEDS PENDING REGISTRATION)\n\n* **摘要編號：** L/N 67909\n* **文件性質：** 法庭命令 (COURT ORDER)\n* **備註：** 批准產業受託監管人出售此物業。\n\n **問題**: 這宗交易的賣方是產業受託監管人。他在訂定售價時，有什麼特別的責任？
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10minquiz 團隊
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